Галина Хованская: Собственники жилья попадут в капкан

«СП»: - «Здравствуйте, Галина Петровна. Давайте начнем разговор с вопроса, касающегося всех нас. С нового года по сложившейся традиции вырастут тарифы по оплате услуг ЖКХ, электроэнергии… Какие сюрпризы нам ждать? Сейчас уже ходят слухи, что оплата, например, приватизированного жилья вырастет в разы, то же – по электроэнергии. А как будет с теми, кто не приватизировал жилье? Не кажется ли вам, что государство, сделав нас «собственниками», загнало простых россиян в капкан?» Инна Туманова.

- Не думаю, что повторится прошлогодняя ситуация, когда тарифы настолько подскочили, что пришлось вмешиваться президенту и разбираться, почему, например, даже в соседних городах плата за жилье и коммунальные услуги отличалась в разы. Такая ситуация сейчас скорректирована. Но объясню, почему она возникла. Причина в том, что местное самоуправление имело право устанавливать не тариф, а норматив, то есть объем потребляемой, например, воды в литрах. Теперь нормативы, после внесения изменений по инициативе президента - в компетенции субъекта федерации. Но сказанное касается коммунальных услуг, а так называемые жилищные услуги, то есть плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме – устанавливается решением общего собрания собственников. Об этом не надо забывать! Советую хотя бы раз в год интересоваться на собрании собственников, за что вы платите конкретно управляющей компании или ТСЖ, ЖСК. Четко разделяйте: тарифы на коммунальные услуги устанавливает региональная, а некоторые – федеральная власть, как то газ, электроэнергия. А жилищные услуги – собственники, то есть тут уже наше право большинством голосов определить стоимость жилищных услуг. Но есть перечень обязательных работ и дополнительных. Отказываться от обязательных просто нельзя: это касается вывоза мусора, ремонта лифта. И тут неважно, приватизировано жилье или нет. Капкан, о котором говорит читательница, не в этом месте поставлен. Он – в будущем. Собственник попадет в него, потому что если сейчас невыполненный когда-то капитальный ремонт по старым домам – обязанность бывшего наймодателя, то есть государства, то в будущем это бремя ляжет на плечи собственников, которые будут платить за капитальный ремонт. Но – не только это.

К сожалению, когда был принят Жилищный кодекс, многие местные чиновники обрадовались, сказав, что отныне за все отвечают собственники. Однако они ошибаются. В свое время я говорила, что закон «О приватизации» действует, и статья 16 говорит о том, что бывший наймодатель обязан производить капитальный ремонт. Эту норму подтвердил Верховный Суд.

Фонд, созданный для проведения капитального ремонта – не благодеяние, а обязанность властей, хотя она и выполняется на 10 процентов от необходимого объема.

«СП»: - А кто оказался в выигрыше: собственники жилья или те, кто не приватизировал его? Кому будет в дальнейшем легче?

- Лучше и легче будет житься, конечно, социальному нанимателю. Собственнику же придется платить налоги, платить за капитальный ремонт, страховку – все это выливается в две месячные, а иногда и больше, пенсии. Суммы, видите, внушительные. Поэтому сейчас пошла волна деприватизации жилья. Хочу предупредить, что в случае деприватизации с вами обязаны заключить договор социального найма.

«СП»: - Будем думать, что после этих слов народ не побежит деприватизировать жилье.

- Все-таки процесс усилился, поскольку люди боятся неподъемных налогов.

«СП»: - «В чем причины сегодняшних сложностей в юридическом оформлении права на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома? Ведь с точки зрения закона эти земельные участки (в том числе газоны и объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства домов) также являются общедолевой собственностью владельцев квартир. Что препятствует оформлению земельных участков?» Ирина Сандлер.

- Причины – две. Первая – отсутствие денег в бюджете на межевание, формирование земельных участков. Вторая – отсутствие желания, даже при наличии денег, что характерно для Москвы. Изначально представитель МГД высказывался о том, что в столице вообще земля не будет передаваться в собственность. Но был уже принят федеральный закон «О введении в действие жилищного кодекса», где есть статья 16. В ней четко прописана процедура, каким образом нужно запускать процесс оформления формирования земельного участка. Но сейчас вмешался Конституционный Суд, потому что в самом законе сказано о необходимости проведения общего собрания и назначении общего уполномоченного. В этой части КС сказал, что не обязательно проводить общее собрание, достаточно, если один собственник жилья или инициативная группа в доме запустили эту процедуру.

Но давайте проанализируем. Допустим, говорят, что нет денег. На самом деле, Минрегионразвития разъясняет, что должно быть бесплатное формирование земельных участков, то есть за счет бюджета. Что предлагают в Москве? Выстроили некую очередь на межевание и говорят, если вы заплатите, мы межуем квартал, то вас пропустим пораньше. А пока нет межевания квартала, не идет речь о межевании одного конкретного дома.

С новостройками проще. Тот же закон говорит, что нельзя принять в эксплуатацию дом, если не сформирован земельный участок. Значит, основная проблема по старому жилищному фонду. И вот здесь, учитывая любовь наших властей к точечной застройке, они категорически тормозят и саботируют этот процесс. С землей ситуация такая: передо мной приказ еще старого министерства РСФСР. Назывался он «По земельной политике, строительству и ЖКХ». Приказ № 59 от 26 августа 1998 года. Им были утверждены методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков. Когда говорили, что в Москве земля не будет передаваться в собственность, потом, опомнившись, сказали, что будет передаваться, но – по отмостке, как бы по фундаменту, у меня есть разъяснение Минрегионразвития (они имеют право официально это делать в соответствии с постановлением правительства), что это – незаконно. Надо знать, что только на основании решения суда формируют земельный участок. Может быть, сейчас ситуация изменится. И не надо бояться давления, запугивания со стороны префектуры, что, мол, вы будете платить большой налог. Это лукавство, сумма мизерная, с ней справится самый малообеспеченный пенсионер. Взамен у вас не будет головной боли, что завтра придут, и перед вашими окнами не вырастет новая коммерческая «свечка», торговый центр... Вообще в городах в ближайшие 2-3 года проблема с землей будет одной из самых важных.

«СП»: - А как собственники жилья могут с выгодой использовать наличие рекламы на стенах своих домов?

- Такое право есть, это деньги собственников, но которые должны идти не в их карманы, а на так называемые уставные цели, то есть на содержание и ремонт общего имущества, благоустройство территории. Эти деньги могут идти на снижение платежей, особенно для малообеспеченных, кому положена субсидия, пенсионеров, но если будет на это решение общего собрания. В Москве достаточно приличный уровень социальной защиты, субсидия положена, если тратится более 10 процентов от совокупного дохода, а в других регионах эта планка – 22 процента!

«СП: - «Галина Петровна, у нас создаются ТСЖ без знания каких-то форм и методов их организации. Объясните ситуацию». Котляровский, Тюмень.

- Проблема очень серьезная, настолько, что уже вышла за пределы здравого смысла. Когда был принят «Закон о фонде содействия реформированию ЖКХ», по которому выделяются средства на капитальный ремонт аварийного жилья, прописали и условие для их получения. Это дурное условие. Я неоднократно пыталась его исключить, но пока ситуация в Думе такая: три фракции – «за», а главная – не голосует.

В чем суть проблемы. Выделение денег увязано с процентом созданных ТСЖ. Да к тому же еще к определенной дате.

Так как был запущен административный ресурс, пошло образование ТСЖ с подделкой подписей, с фальсификаций протоколов общих собраний, потому что быстро «кончились» дома, где было много городской собственности. А ведь установка-то спущена - нужно создать определенный процент ТСЖ! Практически этим толкают на уголовно наказуемые деяния работников ГУИСов - государственных учреждений инженерных служб. Им поручено представлять город на общих собраниях, активизировать процесс проведения этих собраний по созданию ТСЖ. С этим бредом нужно заканчивать.

«СП»: - «Галина Петровна, почему все проводимые реформы, в том числе и ЖКХ, улучшений рядовым россиянам не принесли? В чем просчеты этой реформы?» Денис Курдюмов.

- Слово «реформирование» уже не в моде, оно не рекомендовано к употреблению. У нас сейчас – модернизация. Но как бы то ни было, реформа, действительно, успешно прошла в части повышения платежей для граждан. Практически в большинстве регионов, за исключением Москвы, где происходит дотирование наших платежей, ну еще несколько не дотационных регионов, жильцов уже вывели на полную оплату по тарифам и по жилищным услугам. Так что в этой части реформа «удалась». Поэтому люди сейчас начинают активно интересоваться, а за что же мы платим? Рост тарифов неадекватен качеству предоставляемых услуг. И это при том, что известны случаи, когда зарплаты работников ресурсоснабжающих организаций растут выше уровня инфляции. А у нас не многие бюджетники могут надеяться на индексацию зарплат.

Что же касается плюсов этой реформы. В конце прошлого года вышло очень хорошее постановление правительства «Об утверждении стандартов раскрытия информации организациями коммунального комплекса и субъектами естественных монополий». Отныне мы не просто ТСЖ, Управляющая компания, а любой потребитель в письменном запросе имеет право потребовать информацию о том, из чего складывается, например, тариф по услугам теплоснабжения. То, что до недавнего времени считалось коммерческой тайной! Тарифы становятся прозрачными. Месяц назад, 23 сентября, вышло еще одно постановление правительства «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». Отныне, если вы не получите ответ на свой запрос, то можете обратиться в прокуратуру.

«СП»: - «Уважаемая Галина Петровна, как будут соблюдаться права жильцов приватизированных квартир при сносе домов? Насколько я знаю, в случае сноса нам обязаны предоставить равноценное жильё либо в районе проживания – это Хорошёвский, либо граничащих с ним: Беговой, Аэропорт, Сокол». Так ли это? Юрий Викторович.

- Действительно, нормы должны соблюдаться. Вас, Юрий Викторович, как и других москвичей, должны переселить в дом либо в этом же районе, где вы проживаете, либо в соседнем. Исключение – Центральный округ и Зеленоград. Нарушили ваши права? Обращайтесь в прокуратуру.

«СП»: - Кто должен устанавливать тарифы на коммунальные платежи и размер оплаты жилищных услуг на управление и содержание дома, его эксплуатацию, вывоз мусора, лифтовое хозяйство, текущий ремонт и т. П.? У нас в Самаре все вопросы решает управляющая компания, членов которой мы не знаем, в лицо не видели. Токмарева Елена.

- Мы об этом уже говорили, но повторю: тарифы на коммунальные услуги (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение и т. д.) устанавливают отнюдь не ТСЖ или управляющая компания, а Региональная энергетическая комиссия (РЭК) и органы местного самоуправления. И эти тарифы невозможно произвольно увеличивать. А вот размер оплаты жилищных услуг на управление и содержание дома, его эксплуатацию, вывоз мусора, лифтовое хозяйство, текущий ремонт и т. п. определяет собрание собственников жилья. Управляющая компания может предложить собранию собственников свое видение размера платы за жилищные услуги. Но окончательное решение все равно за собранием собственников.

«СП»: - «Уважаемая Галина Петровна, в ЖК РФ включена часть 10 ст. 161, которая обязывает правительство РФ устанавливать стандарты отчёта управляющих организаций за свою работу (финансово-хозяйственной деятельности). Я считаю, что эти стандарты должен устанавливать собственник помещений, так как он платит свои деньги. Если правила отчёта устанавливает «третье лицо», к тому же не несущее ответственности перед участниками жилищных отношений, то это нарушение прав собственника. Есть ли у вас мнение по этому вопросу?» Алексей Терехин.

- Правительство РФ обязывает раскрывать эту информацию. Стандарты здесь не в том, что какие виды работы. Эти виды работы услуг определяет собственник. Но очень играть на понижение нельзя, потому что какие-то работы необходимо производить всегда, платить всегда. К сожалению, в ЖК до сих пор нет четкого описания, что такое обязательные и добровольные платежи.

«СП»: - «В Москве начался очередной передел собственности, в том числе земель, полученных за «заслуги» перед Лужковым. Как, например, сложится ситуация вокруг земель в Серебряном Бору, где Лужков подарил певцу Олегу Газманову огромный участок? Да и не ему одному». Анатолий.

- Это вопрос должен быть задан новому столичному мэру, он должен эту проблему решить. Хотя – это работа прокуратуры, которая должна проверить законность предоставления подобных земельных участков. Я не сторонница подарков за счет города, потому что на этих участках можно было бы построить социальное жилье.

«СП»: - «Мой дачный участок изымается под нужды строительства ЦКАД, предварительно предлагаемая компенсация не позволит мне приобрести участок с аналогичными параметрами и характеристиками. Так как же реально в данной ситуации вести себя с чиновниками?» Анисина Юлия.

- Необходимо заказать рыночную оценку в соответствующей структуре, которая имеет право оценивать, определить действительный размер рыночной компенсации за утраченный объект недвижимости. И представить этот документ в суд. Думаю, в таком случае чиновники будут более сговорчивы.

«СП»: - «Кто наведет порядок по передаче бывших общежитий в муниципальную собственность? Чиновники затягивают эту передачу, люди, десятилетиями проживающие в квартирах, остаются на улице. Что делать?» п. Емельяново Красноярского края Андреева Татьяна Николаевна

- Почему на улице люди оказываются? Разве было на это судебное решение? В документе Верховного Суда по этому поводу говорится, что если дом не передан в муниципальную собственность, но это было общежитие бывшего государственного предприятия, которое впоследствии акционировалось, стало частным, вы – живете на условиях социального найма, имеете право на приватизацию. Единственное «но» - если это помещение не изолированное, то есть оно должно быть изолированным.

«СП»: - «Уважаемая Галина Петровна! У нас в России еще достаточно много вынужденных переселенцев, не имеющих жилья. Хотя давая этот статус, государство брало на себя определенные обязательства. Но на практике многие не могут даже быть включенными в госпрограмму, потому что она требует представления договора соцнайма или поднайма. А у людей, живущих в общежитии или на квартире, такого договора просто не может быть. Что же получается - что человек, у которого нет жилья, не имеет на него и права? Может быть, следует более четко прописать условия включения в госпрограмму и учесть в них и ситуации, когда предъявление договора невозможно?» Светлана Николаевна, Самара.

- Нет, такой ситуации не будет. Это связано с нежеланием заключить договор, сдающих вам жилье. Этим собственник уходит от уплаты налогов. Вообще-то это уголовно наказуемое деяние. Вы, практически, живете на птичьих правах. Я занимаюсь этой проблемой и, думаю, решить ее можно было бы, создав жилищный фонд некоммерческого использования. Какие-то документы есть, но нет финансового обеспечения под эти документы. Должна сказать, что зачастую вынужденные переселенцы стремятся в центральные регионы, города. Хотя немало возможностей устроиться, особенно если речь идет о сельском хозяйстве.

Ссылка на статью и ВИДЕО